• 出售20年使用权 这样的商铺你要吗

  • 发布日期:2019-09-20 06:33   来源:未知   阅读:

  最近一段时间,市民李女士连续接到几个电话,电话的内容都差不多,就是询问李女士对出售二十年产权的商铺是否感兴趣。李女士多询问了几句,不想对方误以为她对这种销售形式感兴趣,便不停地打电话。

  李女士接到的其中一个电话是询问是否想购买苏州吴中小商品市场商铺20年使用权的。对方告诉她,商铺位于吴中商城或者吴中区汽车站,面积从10平方米到30平方米,售价每平方米从11000元至19000元不等。购买这种商铺,前3年,按每年8%得回报,前3年回报总共24%一次性抵房款;第4到第6年,每年保底8%;7~10年,每年保底10%,11~15年;,每年保底12%;16~20年,每年保底14%。

  以售价100万元的商铺为例:扣去前三年总共24%的回报,100万的商铺20年使用权实际付款76万元,包租20年、前三年抵掉房款后的收益应为:100×(3×8%+4×10%+5×12%+5×14%)=194万元。也就是说100万元的商铺实际只付了76万元买到,20年后的收益能达到194万元。如果租金没达到回报率保底值,开发商会补上。

  我国很早就流传着“一铺养三代”的说法。商铺投资是房产投资的重要方面。尤其在当前住宅受打压的情况下,一些手头稍有闲钱的就把资产保值增值的目光瞄准了商铺。

  众所周知,买商铺,地段很重要,因此地段较好商铺售价都较高,很多想投资商铺的中小投资者往往因为资金而“望铺兴叹”。在这样的背景下,有开发商想出了这个总价不高、投资回报稳定的商铺使用权出售方式。

  “其实,类似的做法在房地产行业一直有。”在房地产市场摸爬滚打了十多年的业内人士高先生告诉记者,在一些专业市场,以前就有类似出售3-8年经营权的情况。“多数可以是一种倒卖经营权的行为。 ”通过这种倒卖使得商铺的租金不断被炒高,有些商铺经过了两三次易手,到最终承租商户手上的租金已经炒高了2-3倍。据高先生介绍,一开始有类似“炒租”现象的主要是专业市场,在开业当初,为了稳定客源,商铺租约签订长达十几年。这些商户后来由于经营方向或者业务的改变,将商铺“转租”出去,并收取转手费。由于专业市场供不应求,投资者发现转租商铺有利可图,“炒租”就渐渐兴起了。

  记者了解到,类似做法在街铺市场也有。部分买家会一次性租下某个区域的商铺,然后分批出租,逐渐炒高整个区域的租金,做旺后再出手,以此圈一笔不菲的转让费。

  记者了解到,无论是投资客还是自营户,由于投资的根本目的并不在于是否拥有建筑物本身,而是在相对最短的时间内以最少的投资赚取最大的利润。因此此类出售商铺使用权的做法听上去还是相当诱人的。

  记者咨询了上海市建纬律师事务所苏州分所副主任刘汉文先生。他表示,这一不动产使用权出售行为等同于不动产租赁,合约双方之间产生的实际是租赁关系。相当于投资者将20年租赁款一次性缴纳给合约方,而后再通过包租政策获得利润。

  刘律师告诉记者,“出售不动产使用权”这一概念本身就不具备合法性。法律上并无不动产“使用权”买卖概念,如在合约中约定“不动产使用权买卖”,最终有可能将被认定为无效合约。

  这种形式其实是转租。刘律师表示,投资者签订20年租赁合约,并一次性缴纳租赁款,然后再将不动产转租,获取包租利润。但也存在一定风险,刘律师解释,回报率受转租顺利与否、市场租金浮动等因素影响,而包租通常由经营公司承担,假如转租不利、收益较差,普通的经营公司无法承担资金压力,甚至卷钱走人,极容易使投资者血本无归。“20年收益194万”,刘律师表示,尽管给出的包租政策优厚,但投资者在利润上也应该仔细算笔账,20年年限,排除通胀影响、投入本金产生的利息、市场因素影响,再加上还要承担的高风险,其实,收益没那么诱人!

  鉴于包租存在的种种风险,刘律师提醒投资者,应谨慎签署交易合同: 1、考察签约方企业实力; 2、合同由不动产所有方、或不动产所有方法人担保。刘律师解释,因为签约主体是独立的,因此,在其资质考察上需要谨慎,由有实力的企业担保,更有利于投资者权益的保障。质量提升助力卫华集团驶入发展“快车道”

  记者请教了建行苏州分行营业部理财师吴骏,他告诉记者,按照目前5年期年利息5%的计算,76万元存入银行,如果只算单利,二十年后的收益为76×1.05×20=159.6万元。但是如果算复利,即把上期末的本利作为下一期的本金,则为2016506.26元,远高于购买二十年商铺使用权的收益。

  况且这只是最简单的存入银行的做法。目前银行有非常多的理财产品,100万元以上的,年收益要达到8%——9%。一些可以避免长期投资风险的1至3年的理财产品,年收益也达到了5%至6%,“而且投资商铺使用权,还有受到房地产市场的政策因素、供需因素等影响,潜在的风险非常大。 ”

  其实,很多人都很明白,商铺使用权不同于产权,产权意味着持有人完整获得建筑物本身,使用权是租赁概念,不拥有建筑物本身,年限到期后所付款项即清空。合同期满之后,开发商将会收回使用权。这就意味着在整个经营过程中商铺升值带来的收益与商铺实际投资者毫无关系。实际上,投资商铺除了租金收益之外,商铺本身升值带来的收益也是不可忽视的一个重要组成部分,而投资使用权商铺却无法享受到这些。

  去年8月,伟国集团在广州涉嫌非法集资被查,公司也由于资金链断裂,最后宣告破产,众多投资者为此血本无归。其中值得吸取的教训之一就是伟国所销售的商铺都只有使用权而没有产权,换句话说,投资者买的只是伟国旗下商铺若干年的使用权。488088.com九点半论坛他称得上是一个不可或缺的音符。

  有业内人士指出,作为购买使用权的业主,只是帮有关公司承担了经营上的风险。投资者选择此类商铺一定要谨慎,或者说压根就不要出手。商铺的不断转手会导致租金不断上涨,就算在一些成熟的专业市场,也出现部分商户不堪高租金而向低成本专业市场转移的现象。对一些新的专业市场或商场,投资者还要面临两方面风险:一是商场做不起来,没有商户承租,意味着零收益;二是如果这个商业地产项目经营团队管理不善,导致商铺租金水平一直在低位徘徊,到时开发商一走了之,投资者还有可能血本无归。